Was darf in die Nebenkostenabrechnung?
Stand: Oktober 2026 · Vergleichswerte: DMB-Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2024
Kurz gesagt: In die Nebenkostenabrechnung dürfen nur Betriebskosten aus dem Katalog des § 2 Betriebskostenverordnung (17 Nummern, von Grundsteuer bis „sonstige Betriebskosten“), und nur, wenn Ihr Mietvertrag die Umlage vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Nicht hinein gehören Verwaltungskosten und Instandhaltungs- oder Reparaturkosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Kabel-TV-Gebühren sind seit dem 01.07.2024 nicht mehr umlagefähig. „Sonstige Betriebskosten“ müssen im Vertrag einzeln genannt sein.
Die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV
Ø = bundesweiter Durchschnitt laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024) in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Höhere Werte sind kein Fehler an sich; Region und Gebäude spielen eine große Rolle.
| Nr. | Kostenart | Beispiele | Ø €/m²/Monat | Typische Prüfpunkte |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | Grundsteuer B | 0,18 | neuer Bescheid ab 2025, Verteilung, Gewerbeanteil |
| 2 und 3 | Wasser und Abwasser | Wasserverbrauch, Grundgebühr, Zählermiete, Eichung; Schmutz- und Niederschlagswasser | 0,29 | Verteilung nach Verbrauch, wenn Zähler vorhanden; Warmwasser nicht doppelt |
| 4–6 | Heizung und Warmwasser | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst, Immissionsmessung, Wassererwärmung | 1,32 | HeizkostenV: 50–70 % nach Verbrauch, CO₂-Aufteilung |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Überwachung, Pflege, Prüfung, Reinigung | 0,20 | keine Reparaturen; Vollwartung mit Reparaturanteil |
| 8 | Straßenreinigung | öffentliche Gebühren, Winterdienst | 0,04 | keine Doppelabrechnung mit Hauswart |
| 8 | Müllbeseitigung | Müllabfuhr, Müllschlucker, Müllmengenerfassung | 0,16 | Sperrmüll einzelner Mieter, Leerstand, Verteilerschlüssel |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Treppenhaus, Keller, Waschküche, Aufzugskabine | 0,21 | nur Gemeinschaftsflächen; keine Doppelabrechnung |
| 10 | Gartenpflege | Rasen, Hecken, Pflanzenerneuerung, Spielplatzsand, Wege | 0,15 | öffentlich nutzbare Flächen ausgenommen |
| 11 | Beleuchtung (Allgemeinstrom) | Treppenhaus-, Keller- und Außenlicht | 0,06 | kein Strom für Heizung, Aufzug oder Waschmaschinen doppelt |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren | 0,04 | nicht doppelt mit Nr. 4 (Immissionsmessung) |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäude (Feuer, Sturm, Wasser, sonstige Elementarschäden), Glas, Haftpflicht Gebäude/Öltank/Aufzug | 0,31 | keine Rechtsschutz- oder Hausratversicherung |
| 14 | Hauswart | Vergütung, Sozialbeiträge | 0,37 | Reparatur- und Verwaltungsanteile herausrechnen |
| 15 | Gemeinschaftsantenne / Breitbandnetz | Betriebsstrom, Prüfung; Kabelentgelte nur bis 30.06.2024 | 0,07 | Kabel-TV-Entgelte seit 07/2024 nicht mehr umlagefähig |
| 16 | Einrichtungen für die Wäschepflege | Gemeinschaftswaschmaschine, Trockner: Strom, Wasser, Wartung | – | nur Gemeinschaftseinrichtungen |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | z. B. Dachrinnenreinigung, Wartung von Rauchwarnmeldern | 0,07 | nur, wenn im Mietvertrag einzeln benannt |
Quelle Durchschnittswerte: Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel Abrechnungsjahr 2024 (veröffentlicht 18.12.2025). Nr. 2 und 3 sowie Nr. 4 bis 6 weist der Spiegel gemeinsam aus.
Was gehört nicht in die Nebenkostenabrechnung?
Nach § 1 Abs. 2 BetrKV sind Verwaltungskosten und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten keine Betriebskosten. In der Praxis tauchen unter anderem diese Positionen auf, die bei Wohnraum nicht umlagefähig sind:
- Hausverwaltung, Verwaltergebühren, Buchhaltung, Kosten der Abrechnungserstellung durch den Verwalter (Ausnahme: Kosten der Verbrauchserfassung, Berechnung und Aufteilung bei Heizung und Wasser, z. B. durch den Messdienst, nennt § 2 Nr. 2 und 4 BetrKV ausdrücklich)
- Kontoführungs- und Bankgebühren, Porto, Telefon des Vermieters
- Reparaturen und Erneuerungen (z. B. defekte Pumpe, Aufzugsreparatur, neue Schlösser)
- Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft
- Rechtsanwalts- und Gerichtskosten des Vermieters
- Kosten für leerstehende Wohnungen: Bei Umlage nach Wohnfläche trägt sie grundsätzlich der Vermieter (BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05)
- Miete für Rauchwarnmelder: keine Betriebskosten, sondern wie Anschaffungskosten zu behandeln (BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20). Die Wartung kann als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein, wenn sie vereinbart ist.
- Kabel-TV-Nutzungsentgelte für Zeiträume ab 01.07.2024 (§ 2 Nr. 15 BetrKV)
Ob eine Position im Einzelfall darunter fällt, zeigen oft erst die Belege. Die Bezeichnung in der Abrechnung allein entscheidet nicht. Ausführlich mit Beispielen: Nicht umlagefähige Nebenkosten.
Warum der Mietvertrag entscheidend ist
Betriebskosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt für die Nummern 1 bis 16 in der Regel. „Sonstige Betriebskosten“ (Nr. 17) müssen nach verbreiteter Auffassung im Vertrag konkret benannt sein. Ist eine Pauschale vereinbart, wird grundsätzlich nicht abgerechnet. Ist gar nichts vereinbart, sind die Betriebskosten grundsätzlich mit der Miete abgegolten.
Fakten und Quellen
- § 2 BetrKV: Katalog der 17 Betriebskostenarten (Nr. 15: Kabelentgelte nur bis 30.06.2024)
- § 1 Abs. 2 BetrKV: Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten
- § 556 Abs. 1, 2 BGB: Umlage nur bei Vereinbarung; Pauschale oder Vorauszahlung
- BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20: Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht umlagefähig
- Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel Abrechnungsjahr 2024 (veröffentlicht 18.12.2025)
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
Die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV, darunter Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung, Hauswart, Antenne/Breitband (eingeschränkt), Wäschepflege und vereinbarte sonstige Betriebskosten, jeweils nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht.
Dürfen Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung stehen?
Bei Wohnraum nein. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV keine Betriebskosten.
Darf der Vermieter Reparaturen umlegen?
Nein. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Regelmäßige Wartung und Prüfung sind dagegen bei einigen Kostenarten ausdrücklich umlagefähig, etwa beim Aufzug oder der Heizung.
Was darf nicht mehr in die Nebenkostenabrechnung?
Seit dem 01.07.2024 die Nutzungsentgelte für Kabelfernsehen (Ende des sogenannten Nebenkostenprivilegs). Mietkosten für Rauchwarnmelder hat der BGH 2022 als nicht umlagefähig eingestuft.
Muss ich Kosten zahlen, die nicht im Mietvertrag stehen?
Umgelegt werden dürfen nur vereinbarte Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 BGB). Ob eine Kostenart vereinbart ist, ergibt sich aus Ihrem Vertrag; ein Verweis auf die BetrKV deckt in der Regel die Nummern 1 bis 16 ab.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein, eine Verbraucherzentrale oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt.