Heiz- und Warmwasserkosten in der Nebenkostenabrechnung

Was gehört zu den Heiz- und Warmwasserkosten?

• verbrauchte Brennstoffe (Gas, Öl, Pellets) und ihre Lieferung bzw. bei Fernwärme das Entgelt für die Wärmelieferung
• Betriebsstrom der Anlage (z. B. Pumpen, Brenner)
• Bedienung, Überwachung und Pflege, regelmäßige Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung von Anlage und Heizraum
• Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
• Anmietung und Verwendung der Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler, Wärmezähler) einschließlich Eichung, Berechnung und Aufteilung durch den Messdienst
• beim Warmwasser zusätzlich das Wasser, soweit nicht schon in der Wasserposition enthalten, und die Kosten der Wassererwärmung

Nicht dazu gehören Reparaturen und der Austausch defekter Teile (z. B. Brenner, Pumpe) sowie die Anschaffung der Anlage.

Wie wird verteilt?

Bei zentraler Heizung und zentralem Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung: 50 bis 70 % der Kosten nach erfasstem Verbrauch, der Rest nach Fläche oder umbautem Raum (§§ 7, 8 HeizkostenV). In bestimmten Gebäuden sind 70 % vorgeschrieben (§ 7 Abs. 1 Satz 2). Musste geschätzt werden, regelt § 9a HeizkostenV das Verfahren. Wird mehr als 25 % der Fläche geschätzt, ist nach Fläche bzw. Rauminhalt zu verteilen.

Typische Prüfpunkte

• Ist der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 % angegeben?
• Wurde Ihr Verbrauch geschätzt, und ist das begründet?
• Liegen die Heizkosten des Gebäudes im Vergleich zum Heizspiegel deutlich hoch?
• Sind die CO₂-Kosten mit Einstufung des Gebäudes ausgewiesen (bei Gas, Öl, Fernwärme)?
• Werden Wartungsverträge mit Reparaturanteil (z. B. „Vollwartung“) ohne Abzug angesetzt?

Was können Sie tun?

1. Prüfen, ob die Kostenart in Ihrem Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB)
2. Belegeinsicht verlangen, wenn Ihnen etwas unklar ist: Rechnungen, Verträge, Verteilerschlüssel
3. Innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erheben (Fristen)

Wortlaut: § 2 Nr. 4, 5, 6 BetrKV

4. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms und der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz

5. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein, eine Verbraucherzentrale oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt.