Nicht umlagefähige Nebenkosten
Stand: Oktober 2026 · Redaktion Klar & Co
Kurz gesagt: Bei Wohnraum dürfen nur Betriebskosten nach § 2 BetrKV umgelegt werden. Verwaltungskosten und Instandhaltungs- oder Reparaturkosten sind ausdrücklich keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Ebenfalls nicht hinein gehören z. B. die Instandhaltungsrücklage, Bank- und Portogebühren, Anwaltskosten des Vermieters, der Anteil leerstehender Wohnungen bei Flächenschlüssel, die Miete für Rauchwarnmelder und seit dem 01.07.2024 Kabel-TV-Entgelte.
Liste: Was gehört nicht in die Nebenkostenabrechnung?
| Position | Warum nicht? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Hausverwaltung, Verwaltergebühr, Buchhaltung, Abrechnungserstellung | Verwaltungskosten | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV |
| Reparaturen, Ersatzteile, Erneuerung (z. B. Pumpe, Haustür, Schlösser) | Instandhaltung und Instandsetzung | § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV |
| Reparaturanteil in Wartungsverträgen („Vollwartung“) | Instandhaltung, muss herausgerechnet werden | § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV |
| Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage) der Eigentümergemeinschaft | Ansparen für künftige Instandhaltung | § 1 Abs. 2 BetrKV |
| Kontoführungs- und Bankgebühren, Porto, Telefon | Verwaltungskosten | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV |
| Anwalts- und Gerichtskosten des Vermieters | keine laufenden Kosten des Gebäudebetriebs | § 1 Abs. 1 BetrKV |
| Anteil leerstehender Wohnungen (bei Flächenschlüssel) | Vermietungsrisiko trägt der Vermieter | BGH, VIII ZR 159/05 |
| Miete oder Leasing von Rauchwarnmeldern | steht Anschaffungskosten gleich | BGH, VIII ZR 379/20 |
| Kabel-TV-Nutzungsentgelte ab 01.07.2024 | Nebenkostenprivileg ausgelaufen | § 2 Nr. 15 BetrKV |
| Hausmeister-Anteile für Reparaturen und Verwaltung | ausdrücklich ausgenommen | § 2 Nr. 14 BetrKV, BGH VIII ZR 27/07 |
| Pflege öffentlich nutzbarer Grünflächen | keine Gartenpflege für die Mieter | BGH, VIII ZR 33/15 |
| Einmalige Kosten (z. B. Neuanlage des Gartens, Anschaffung von Mülltonnen) | nicht „laufend“ | § 1 Abs. 1 BetrKV |
Die Liste ist nicht abschließend. Ob eine konkrete Position darunter fällt, ergibt sich oft erst aus den Belegen. Die Bezeichnung in der Abrechnung allein entscheidet nicht.
Verwaltungskosten
Verwaltungskosten sind „die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung“ (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Bei Wohnraum dürfen sie nicht umgelegt werden, auch nicht, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Eine Ausnahme bilden die ausdrücklich genannten Kosten der Verbrauchserfassung, Berechnung und Aufteilung bei Wasser, Heizung und Warmwasser (Messdienst).
Instandhaltung und Reparaturen
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind die Kosten, die „während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen“ (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Dazu gehören Reparaturen und der Austausch defekter Teile. Regelmäßige Wartung und Prüfung sind dagegen bei mehreren Kostenarten ausdrücklich umlagefähig, etwa bei Aufzug und Heizung.
Woran erkennt der Check nicht umlagefähige Positionen?
Der Nebenkosten-Check markiert Positionen, deren Bezeichnung einen dieser Wortbestandteile enthält: „verwaltung…“, „instandhalt…“, „instandsetz…“, „reparatur…“, „rücklage…“, „kontoführ…“, „bankgebühr…“, „porto…“, „rechtsanwalt…“, „leerstand…“, „erneuerung…“. Das ist nur ein Hinweis zum Nachfragen und keine Bewertung. Eine Position „Wartung Heizung“ ist z. B. umlagefähig, eine Position „Reparatur Heizung“ nicht.
Fakten und Quellen
- § 1 BetrKV (Begriff der Betriebskosten)
- § 2 BetrKV (Katalog der Betriebskosten)
- BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05 (Leerstand trägt bei Flächenschlüssel der Vermieter)
- BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20 (Miete für Rauchwarnmelder nicht umlagefähig)
- BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 (pauschaler Abzug beim Hauswart)
- BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 33/15 (öffentlich nutzbare Grünflächen)
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?
Vor allem Verwaltungskosten und Instandhaltungs- bzw. Reparaturkosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV), außerdem z. B. die Instandhaltungsrücklage, Bankgebühren, Anwaltskosten des Vermieters, der Leerstandsanteil bei Flächenschlüssel, Rauchmelder-Miete und Kabel-TV-Entgelte ab 01.07.2024.
Darf der Vermieter Verwaltungskosten auf Mieter umlegen?
Bei Wohnraum nein. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV keine Betriebskosten.
Ist die Instandhaltungsrücklage umlagefähig?
Nein. Die Rücklage dient künftigen Instandhaltungen und ist keine Betriebskostenart.
Wer zahlt die Nebenkosten leerstehender Wohnungen?
Bei Umlage nach Wohnfläche grundsätzlich der Vermieter (BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05).
Was tun, wenn nicht umlagefähige Kosten in der Abrechnung stehen?
Sie können innerhalb von 12 Monaten nach Zugang Einwendungen erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) und Belegeinsicht verlangen. Ein Muster finden Sie auf der Seite „Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung“.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein, eine Verbraucherzentrale oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt.