Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung
Stand: Oktober 2026 · Redaktion Klar & Co
Kurz gesagt: Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskostenart (§ 2 Nr. 1 BetrKV), wenn Ihr Mietvertrag die Umlage vorsieht. Seit dem 01.01.2025 gilt die reformierte Grundsteuer mit neuen Werten und neuen Hebesätzen der Gemeinden. Die Abrechnung für 2025, die die meisten Mieter bis Ende 2026 erhalten, ist daher die erste mit der neuen Grundsteuer. Ohne andere Vereinbarung wird sie nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Sie können Einsicht in den Grundsteuerbescheid verlangen.
Warum ist die Grundsteuer 2025 anders?
Mit der Grundsteuerreform werden Grundstücke seit dem 01.01.2025 nach neuen Regeln bewertet, und viele Gemeinden haben ihre Hebesätze neu festgesetzt. Je nach Gebäude und Gemeinde kann die Grundsteuer dadurch steigen, sinken oder gleich bleiben. Für Mieter zeigt sich das erstmals in der Betriebskostenabrechnung für 2025 (bei Kalenderjahr als Zeitraum). Ein großer Unterschied zum Vorjahr ist deshalb nicht automatisch ein Fehler, aber ein guter Anlass, den Bescheid anzusehen.
Wie wird die Grundsteuer verteilt?
- Ohne Vereinbarung: nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
- Vermietete Eigentumswohnung: Die Grundsteuer wird für jede Eigentumswohnung meist einzeln festgesetzt. Sie gehört dann direkt zu Ihrer Wohnung und wird nicht über die Gemeinschaft verteilt.
- Gemischt genutzte Häuser (Wohnungen und Gewerbe): Ob die Grundsteuer hier anders aufgeteilt werden muss, ist eine Einzelfallfrage. Fragen Sie nach, wie der Vermieter Wohn- und Gewerbeanteil berücksichtigt hat.
- Ein- oder Auszug im Jahr: Die Grundsteuer wird üblicherweise zeitanteilig verteilt.
Was können Sie prüfen?
- Vereinbarung: Nennt Ihr Mietvertrag die Grundsteuer oder verweist er auf die Betriebskostenverordnung?
- Betrag und Zeitraum: Entspricht der angesetzte Betrag dem Jahresbetrag laut Bescheid für den Abrechnungszeitraum? Wurden Nachzahlungen für frühere Jahre in die aktuelle Abrechnung gepackt?
- Schlüssel: Ist der Verteilerschlüssel angegeben und stimmt Ihre Fläche?
- Plausibilität: Der bundesweite Durchschnitt lag im Abrechnungsjahr 2024, also vor der Reform, bei 0,18 € pro m² und Monat (DMB-Betriebskostenspiegel). Für 2025 sind die Werte noch nicht veröffentlicht, und Abweichungen sind wegen der Reform je nach Gemeinde normal.
- Belege: Verlangen Sie Einsicht in den Grundsteuerbescheid (§ 556 Abs. 4 BGB). Der Vermieter muss im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) nur Kosten umlegen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung gerechtfertigt sind.
Darf der Vermieter Grundsteuer nachträglich verlangen?
Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter grundsätzlich nichts mehr nachfordern. Das gilt nicht, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Bei der Grundsteuer ist das z. B. denkbar, wenn der Bescheid erst nach Ablauf der Frist oder rückwirkend geändert ergangen ist. Wie schnell der Vermieter dann nachfordern muss und ob er das darf, ist eine Frage des Einzelfalls.
Wortlaut: § 2 Nr. 1 BetrKV
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer
Fakten und Quellen
| Umlagefähig? | Ja, wenn vereinbart (§ 2 Nr. 1 BetrKV, § 556 Abs. 1 BGB) |
|---|---|
| Verteilung ohne Vereinbarung | nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB) |
| Reform | neue Grundsteuer seit 01.01.2025 (Grundsteuerreformgesetz bzw. Landesgesetze) |
| Ø vor der Reform | 0,18 €/m²/Monat, Abrechnungsjahr 2024 (DMB-Betriebskostenspiegel) |
| Belegeinsicht | § 556 Abs. 4 BGB |
| Einwendungen | 12 Monate ab Zugang (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) |
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Grundsteuer ist in § 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich genannt.
Warum ist meine Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung 2025 gestiegen?
Seit 2025 gilt die reformierte Grundsteuer mit neuen Bewertungen und neuen Hebesätzen. Für viele Gebäude ändert sich der Betrag deutlich. Ob er richtig umgelegt wurde, sehen Sie am Bescheid und am Verteilerschlüssel.
Kann ich den Grundsteuerbescheid sehen?
Ja. Als Beleg zur Abrechnung gehört er zu den Unterlagen, in die Sie Einsicht verlangen können (§ 556 Abs. 4 BGB).
Kann ich als Mieter gegen den Grundsteuerbescheid vorgehen?
Den Bescheid selbst kann nur der Eigentümer als Steuerschuldner anfechten. Als Mieter können Sie Fehler bei der Umlage in der Abrechnung beanstanden und den Vermieter auf mögliche Fehler im Bescheid hinweisen.
Wird die Grundsteuer nach Personen verteilt?
In der Regel nicht. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Eine andere Verteilung ist nur möglich, wenn sie vereinbart ist.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein, eine Verbraucherzentrale oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt.