Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung
Stand: Oktober 2026 · Vergleichswert: DMB-Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2024
Kurz gesagt: Hausmeisterkosten (im Gesetz: „Hauswart“) sind umlagefähig (§ 2 Nr. 14 BetrKV), wenn der Mietvertrag es vorsieht, aber nur für umlagefähige Tätigkeiten. Anteile für Reparaturen, Instandhaltung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung muss der Vermieter herausrechnen. Bestreitet der Mieter einen pauschalen Abzug, muss der Vermieter die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln (BGH, VIII ZR 27/07). Was der Hausmeister bereits erledigt, etwa Reinigung oder Gartenpflege, darf nicht zusätzlich abgerechnet werden. Bundesdurchschnitt 2024: 0,37 € pro m² und Monat.
Was gehört zu den Hausmeisterkosten?
Nach § 2 Nr. 14 BetrKV „die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer … dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft“. Typische umlagefähige Aufgaben:
- Kontrollgänge, Überwachung der Haustechnik auf Funktion, Sicherheit und Ordnung
- Reinigung von Treppenhaus und Außenanlagen, Winterdienst, Gartenpflege, sofern der Hausmeister sie übernimmt (dann aber nicht zusätzlich unter Nr. 9, 10 usw.)
- Bedienung der Heizung oder Mülltonnen bereitstellen
Nicht umlagefähig sind z. B. kleine Reparaturen und der Austausch defekter Bauteile (Instandhaltung), Wohnungsabnahmen und -übergaben, Mieterbetreuung, Vermietungsaufgaben und Büroarbeit für die Verwaltung.
Typische Fehler
- Pauschale ohne Aufschlüsselung: Der Vermieter zieht pauschal z. B. „10 % für Reparaturen“ ab. Bestreiten Sie das, muss er die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln (BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07).
- Doppelabrechnung: Leistungen nach Nr. 2 bis 10 und 16, die der Hauswart ausführt, dürfen nicht noch einmal separat angesetzt werden (§ 2 Nr. 14 Halbsatz 2 BetrKV). Vergleichen Sie Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Winterdienst.
- Hausmeister mit Verwaltungsaufgaben: Ist der „Hausmeister“ faktisch auch Verwalter, muss dieser Anteil heraus.
- Sprunghafter Anstieg: Hat sich die Position gegenüber dem Vorjahr stark erhöht, lohnt sich ein Blick in den Vertrag. Der Vermieter muss das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Wie hoch sind Hausmeisterkosten im Durchschnitt?
Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds lagen die Hauswartkosten im Abrechnungsjahr 2024 bundesweit bei durchschnittlich 0,37 € pro m² Wohnfläche und Monat. Für eine 70-m²-Wohnung entspricht das rund 311 € im Jahr. Große Wohnanlagen und Großstädte liegen oft darüber, kleine Häuser darunter. Der Nebenkosten-Check weist darauf hin, wenn Ihr Anteil mehr als doppelt so hoch ist wie der Durchschnitt. Das ist kein Beweis für einen Fehler, aber ein guter Grund für eine Belegeinsicht.
Was können Sie tun?
- Prüfen, ob Hauswart-Kosten im Mietvertrag vereinbart sind
- Belegeinsicht in Hausmeistervertrag, Leistungsverzeichnis, Rechnungen bzw. Lohnunterlagen und gegebenenfalls Stundennachweise verlangen
- Nicht umlagefähige Tätigkeiten und Doppelabrechnungen konkret benennen
- Innerhalb von 12 Monaten nach Zugang Einwendungen erheben
Wortlaut: § 2 Nr. 14 BetrKV
14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden
Fakten und Quellen
- § 2 Nr. 14 BetrKV: Kosten für den Hauswart, ohne Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung; keine Doppelabrechnung mit Nr. 2–10 und 16
- § 1 Abs. 2 BetrKV: Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten
- BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07: bei pauschalem Abzug genügt schlichtes Bestreiten; Vermieter muss aufschlüsseln
- § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB: Wirtschaftlichkeitsgebot
- DMB-Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2024: Hauswart 0,37 €/m²/Monat
Häufige Fragen
Darf der Vermieter Hausmeisterkosten auf Mieter umlegen?
Ja, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist, aber nur für umlagefähige Tätigkeiten nach § 2 Nr. 14 BetrKV, nicht für Reparaturen oder Verwaltung.
Wie hoch dürfen Hausmeisterkosten maximal sein?
Eine feste Obergrenze gibt es nicht. Die Kosten müssen aber wirtschaftlich angemessen sein (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Als Orientierung dient der Bundesdurchschnitt von 0,37 € pro m² und Monat (Abrechnungsjahr 2024).
Ich sehe nie einen Hausmeister. Muss ich trotzdem zahlen?
Umlagefähig sind nur tatsächlich angefallene Kosten für tatsächlich erbrachte Leistungen. Lassen Sie sich Vertrag und Leistungsnachweise in der Belegeinsicht zeigen.
Darf der Hausmeister auch Treppenhausreinigung und Gartenpflege abrechnen?
Ja, wenn er diese Arbeiten erledigt. Dann dürfen sie aber nicht zusätzlich als Gebäudereinigung oder Gartenpflege abgerechnet werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
Meine Hausmeisterkosten haben sich verdoppelt. Was nun?
Fragen Sie nach dem Grund (neuer Vertrag, zusätzliche Leistungen, andere Verteilung) und sehen Sie die Belege ein. Ein Anstieg allein ist kein Fehler, muss aber nachvollziehbar sein.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein, eine Verbraucherzentrale oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt.