Fristen der Nebenkostenabrechnung
Stand: Oktober 2026 · Redaktion Klar & Co
Kurz gesagt: Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen; für das Kalenderjahr 2025 also bis zum 31.12.2026 (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Kommt sie später, kann er eine Nachzahlung grundsätzlich nicht mehr verlangen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Mieter haben ab Zugang der Abrechnung 12 Monate Zeit für Einwendungen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
Die Fristen auf einen Blick
| Frist | Wer? | Dauer | Beispiel (Zeitraum 01.01.–31.12.2025) | Folge bei Versäumnis |
|---|---|---|---|---|
| Abrechnungszeitraum | Vermieter | höchstens 12 Monate | 01.01.–31.12.2025 | Abrechnung über einen längeren Zeitraum ist fehlerhaft |
| Abrechnungsfrist | Vermieter | 12 Monate nach Ende des Zeitraums | Zugang bis 31.12.2026 | Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen |
| Einwendungsfrist | Mieter | 12 Monate nach Zugang | Zugang 15.11.2026 → Einwendungen bis 15.11.2027 | Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen |
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung kommen?
Spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Bei einem Kalenderjahr als Zeitraum, dem häufigsten Fall, ist das der 31. Dezember des Folgejahres. Läuft Ihr Abrechnungszeitraum z. B. vom 01.07. bis 30.06., endet die Frist am 30.06. des Folgejahres. Den Zeitraum finden Sie in der Abrechnung oder im Mietvertrag.
Zählt das Absendedatum oder der Eingang?
Es zählt der Zugang beim Mieter. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die rechtzeitige Absendung nicht genügt und dass für einen zur Post gegebenen Brief kein Anscheinsbeweis für den Zugang besteht (BGH, Urteil vom 21.01.2009 – VIII ZR 107/08). Zugegangen ist ein Brief, sobald er so in Ihren Machtbereich gelangt ist, dass Sie unter normalen Umständen davon Kenntnis nehmen können. Ein Einwurf am späten Abend des 31.12. gilt deshalb nach verbreiteter Auffassung erst im neuen Jahr als zugegangen. Notieren Sie sich das Eingangsdatum und heben Sie den Umschlag auf.
Abrechnung zu spät: Muss ich nachzahlen?
Grundsätzlich nicht. Nach Ablauf der Frist ist „die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten“ (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Nicht zu vertreten hat er die Verspätung z. B., wenn ihm Rechnungen oder Bescheide Dritter (etwa ein Grundsteuerbescheid) ohne eigenes Verschulden noch nicht vorlagen. Wichtig:
- Ein Guthaben zu Ihren Gunsten muss der Vermieter auch bei verspäteter Abrechnung auszahlen.
- Rechnet der Vermieter gar nicht ab, haben Mieter nach der Rechtsprechung unter bestimmten Voraussetzungen Ansprüche (z. B. auf Abrechnung oder während des laufenden Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht an künftigen Vorauszahlungen). Lassen Sie sich dazu im Einzelfall beraten.
Wie lange habe ich Zeit für Einwendungen?
Einwendungen gegen die Abrechnung (oft „Widerspruch“ genannt) müssen Sie dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Danach sind sie grundsätzlich ausgeschlossen, außer Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Drei Punkte sind wichtig:
- Jedes Jahr neu: Eine Einwendung gegen die Abrechnung des Vorjahres wirkt nicht automatisch für die nächste. Sie müssen sie erneut erheben (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09).
- Formell fehlerhafte Abrechnung: Fehlen Mindestangaben, setzt der Zugang die Einwendungsfrist für die betroffenen Positionen nicht in Gang (BGH, Versäumnisurteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10). Ob das bei Ihnen zutrifft, ist oft unklar. Sicherer ist es, die 12 Monate ab Zugang trotzdem einzuhalten.
- „4-Wochen-Frist“ ist ein verbreiteter Irrtum. Das Gesetz gibt 12 Monate. Davon zu unterscheiden ist, wann eine Nachzahlung fällig wird; das kann früher sein.
Fristen bei Auszug
Auch nach dem Auszug gilt dieselbe Abrechnungsfrist: Abgerechnet wird nach dem regulären Abrechnungszeitraum, nicht ab dem Auszugstag. Ziehen Sie z. B. im Juni 2025 aus und rechnet der Vermieter nach Kalenderjahr ab, muss die Abrechnung 2025 bis 31.12.2026 zugehen. Hinterlassen Sie Ihre neue Anschrift. Der Vermieter darf nach der Rechtsprechung einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.
Fakten und Quellen
- § 556 Abs. 3 BGB: jährliche Abrechnung, Abrechnungsfrist, Ausschluss von Nachforderungen, Einwendungsfrist
- BGH, Urteil vom 21.01.2009 – VIII ZR 107/08: Zugang innerhalb der Frist erforderlich, Absendung genügt nicht
- BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09: Einwendungen für jedes Abrechnungsjahr neu erheben
- BGH, Versäumnisurteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10: formell fehlerhafte Abrechnung setzt Einwendungsfrist nicht in Gang
Häufige Fragen
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung 2025 da sein?
Wenn der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr 2025 ist: bis zum 31.12.2026, maßgeblich ist der Zugang bei Ihnen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Muss ich eine verspätete Nebenkostenabrechnung bezahlen?
Eine Nachforderung ist nach Fristablauf grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ein Guthaben muss er trotzdem auszahlen.
Wie lange kann ich Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erheben?
Bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Ging die Abrechnung am 15.11.2026 zu, haben Sie bis zum 15.11.2027 Zeit.
Kann der Vermieter die Abrechnung nachträglich korrigieren?
Innerhalb der Abrechnungsfrist ja. Nach Fristablauf kann er eine Korrektur zu Ihren Lasten grundsätzlich nicht mehr durchsetzen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Korrekturen zu Ihren Gunsten sind jederzeit möglich.
Muss die Abrechnung per Einschreiben kommen?
Nein, eine bestimmte Versandart ist nicht vorgeschrieben. Im Streitfall muss aber der Vermieter beweisen, dass und wann die Abrechnung zugegangen ist.
Wann verjährt die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung?
Für rechtzeitig abgerechnete Nachforderungen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die Abrechnung zugegangen ist (§ 199 BGB).
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein, eine Verbraucherzentrale oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt.