Heizkostenabrechnung prüfen

Wer erstellt die Heizkostenabrechnung?

Meist ein Messdienst (z. B. ista, Techem, Brunata, Minol) im Auftrag des Vermieters. Sie ist Teil Ihrer Betriebskostenabrechnung (§ 2 Nr. 4–6 BetrKV) und unterliegt denselben Fristen.

Prüfpunkt 1: Verbrauchsanteil 50–70 %

Von den Kosten der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 und höchstens 70 % nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, die übrigen nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Für Warmwasser gilt dasselbe (§ 8 Abs. 1). In bestimmten älteren, mit Öl oder Gas beheizten Gebäuden mit überwiegend gedämmten Leitungen sind 70 % vorgeschrieben (§ 7 Abs. 1 Satz 2). Ausnahmen von der Verbrauchserfassung regelt § 11, z. B. bei unverhältnismäßigen Kosten.

Ausnahme Zweifamilienhaus: Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, können abweichende Vereinbarungen gelten (§ 2 HeizkostenV).

Prüfpunkt 2: Wurde überhaupt nach Verbrauch abgerechnet?

Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Sind keine fernablesbaren Zähler installiert, obwohl die Verordnung sie verlangt, oder fehlen die vorgeschriebenen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen (§ 6a), sieht § 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 eine Kürzung um 3 % vor.

Prüfpunkt 3: Wurde geschätzt?

Kann der Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht erfasst werden, darf er auf Basis früherer Zeiträume, vergleichbarer Räume oder des Gebäudedurchschnitts ermittelt werden (§ 9a Abs. 1). Betrifft die Schätzung mehr als 25 % der Fläche, ist ausschließlich nach Fläche bzw. umbautem Raum zu verteilen (§ 9a Abs. 2). Steht in Ihrer Abrechnung „geschätzt“, fragen Sie nach dem Grund.

Prüfpunkt 4: Sind die Heizkosten des Gebäudes hoch? (Heizspiegel)

Der Heizspiegel von co2online ordnet die Gesamtheizkosten des Gebäudes pro m² Wohnfläche und Jahr (inkl. Warmwasser) in „niedrig“, „mittel“, „erhöht“ und „zu hoch“ ein. Die Werte beziehen sich auf das ganze Gebäude (Angaben aus der Heizkostenabrechnung), nicht auf Ihre Wohnung. Laut Herausgeber lässt sich damit der Verbrauch einer einzelnen Wohnung in zentral beheizten Gebäuden nicht bewerten.

Werte für andere Gebäudegrößen (80–150, 150–250, über 500 m²) berechnet der Nebenkosten-Check automatisch. „Erhöht“ oder „zu hoch“ ist kein Fehler der Abrechnung, sondern ein Hinweis auf mögliches Einsparpotenzial im Gebäude oder einen Anlass, nachzufragen.

Prüfpunkt 5: CO₂-Kosten richtig aufgeteilt?

Für Abrechnungszeiträume ab dem 01.01.2023 werden die CO₂-Kosten bei Erdgas und Heizöl (bei Fernwärme abhängig von den Angaben des Wärmelieferanten) nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Je schlechter das Gebäude (mehr kg CO₂ pro m² und Jahr), desto größer der Anteil des Vermieters.

Der Vermieter muss in der Heizkostenabrechnung Ihren Anteil an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Fehlt das, dürfen Sie Ihren Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4). Gasetagenheizung oder eigene Ölheizung: Versorgen Sie sich selbst mit Wärme, müssen Sie Ihren Erstattungsanspruch gegen den Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach der Abrechnung Ihres Versorgers in Textform geltend machen (§ 6 Abs. 2 CO2KostAufG). Das Bundeswirtschaftsministerium bietet dazu einen Leitfaden.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein, eine Verbraucherzentrale oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt.